El distrito concentra más de 100 edificios en obra, hoteles de lujo y un próximo centro comercial boutique. El debate ahora es si los parámetros vigentes garantizan calidad de vida.
Por: Renzo Espinosa
Miraflores no está “promoviendo” construcciones. Está siendo elegido. Esa es la diferencia clave en medio del nuevo ciclo de inversiones que atraviesa el distrito: más de 100 edificios multifamiliares en ejecución, hoteles de gran escala en marcha y un centro comercial boutique en evaluación. “Lo de Miraflores no es que la municipalidad esté promoviendo las construcciones, sino que el distrito tiene un gran valor urbanístico, tanto para usos residenciales como comerciales, y esto se convalida con el interés del mercado en construir nuevos proyectos”, explica el arquitecto y urbanista Aldo Facho en conversación con COSAS.
Las cifras acompañan esa lectura. En 2025 se emitieron 2,346 licencias de funcionamiento, 8% más que el año anterior. Más del 60% corresponde a nuevos locales. Oficinas administrativas, restaurantes y negocios vinculados a la belleza lideran la actividad. En paralelo, el distrito mantiene 105 edificios multifamiliares en ejecución.
El malecón de Miraflores y sus torres residenciales muestran la intensa densificación frente al acantilado limeño.
Hoteles 5 estrellas y retail en expansión
El sector hotelero suma nuevas piezas. A las recientes aperturas de Indigo, Real Intercontinental y Nhow se agregan el hotel Humano, bajo la marca Tribute Portfolio de Marriott, y el Conrad de Hilton. Ambos proyectos representan una inversión conjunta de S/ 47.3 millones.
El primero se levantará en Balta con Revett: 18 pisos, 157 habitaciones y rooftop. El segundo, en el Malecón de la Reserva, tendrá dos torres de 22 y 21 pisos con 217 unidades. A esto se suma el avance del nuevo Vivanda en la avenida José Pardo, un edificio de 14 pisos que combinará supermercado y apart hotel.
También está en evaluación el centro comercial boutique de Cencosud en Petit Thouars con Angamos, a la espera de aprobación tras observaciones vinculadas al impacto vial.
Todo ocurre dentro de los parámetros urbanos vigentes. “Los parámetros urbanos los enmarcan, con lo cual están dentro de las normas”, señala Facho. Es decir, los proyectos cumplen formalmente con la regulación metropolitana.
El arquitecto Aldo Facho advierte sobre la necesidad de revisar si los parámetros urbanos garantizan calidad de vida.
La pregunta de fondo: ¿qué estándares queremos?
El cumplimiento normativo no cierra el debate. Para Facho, el punto central no es solo si se puede construir, sino bajo qué estándares de ciudad. “Aquí hay otras preguntas de fondo: ¿los parámetros urbanos contemplan los estándares urbanísticos que se quieren alcanzar o mantener para garantizar una adecuada calidad de vida de los vecinos?”, plantea.
El arquitecto recuerda que desde finales de los años 80 no se ha realizado un plan integral que reajuste de manera global la zonificación de Lima. “Se han hecho modificaciones puntuales mediante ordenanzas dispersas”, advierte. Eso abre una duda mayor: si las reglas actuales responden a una visión integral o a ajustes parciales acumulados en el tiempo.
El entorno comercial del malecón concentra turismo, retail y nuevos proyectos en uno de los ejes más activos del distrito.
Movilidad y saturación: el otro frente
El crecimiento se concentra en ejes como Pardo, Benavides, Petit Thouars y el Malecón, ya exigidos en términos de tránsito. Para Facho, el problema no es únicamente la cantidad de proyectos, sino la calidad del sistema de movilidad. “Si el diseño y la semaforización es inadecuada, y si el sistema de transporte público es obsoleto, los niveles de saturación serán altos”, sostiene.
Antes de frenar inversiones, propone mirar la infraestructura. “La Municipalidad de Lima y la ATU debieran emprender acciones urgentes orientadas a modernizar el diseño e infraestructura vial”, afirma.
Miraflores seguirá creciendo porque el mercado lo demanda y porque su ubicación, servicios y atractivo urbano lo respaldan. La discusión ahora no es si se construye o no, sino qué tipo de ciudad se quiere consolidar y si las reglas actuales están alineadas con esa visión.
Suscríbase aquí a la edición impresa y sea parte de Club COSAS.
