Las iniciativas aisladas de los alcaldes de Miraflores y San Isidro para conservar el patrimonio arquitectónico de sus respectivos distritos exigen un esfuerzo coordinado entre el alcalde de Lima y el Estado. Solo así se logrará evitar que sigan desapareciendo casas y edificios históricos en aras del progreso inmobiliario.
Por Luis Felipe Gamarra
Edificio multifamiliar en la calle José Granda, de Teodoro Cron. Foto de Gonzalo Cáceres Dancuart.
En 2012, de los cuarenta y tres distritos que componen la capital, Miraflores fue el primer municipio que aprobó una normativa atrevida para una metrópoli que no ha sabido frenar la demolición de inmuebles históricos en aras del desarrollo inmobiliario. Sin necesidad de solicitarle al Ministerio de Cultura la inscripción de predios en el catálogo de bienes culturales, el alcalde Jorge Muñoz promovió la aprobación de las ordenanzas Nº 401 y Nº 387, que facilitarían la transferencia de derechos de edificación entre el propietario de una casona con valor monumental para el distrito y una compañía inmobiliaria. En esta ecuación, el dueño de una casona de dos pisos le vende a una constructora un Certificado de Derechos Edificatorios por los pisos superiores que no construirá. Con este documento, inscrito en Registros Públicos, la empresa gana altura en el proyecto inmobiliario que desarrolla en otra zona del distrito. Según las ordenanzas, el propietario de la casona debe invertir parte del dinero en la refacción de la propiedad, la cual no podrá ser demolida bajo ningún aspecto. En 2015, gracias a este mecanismo, los propietarios de la Casa Suárez, en plena avenida Arequipa, accedieron a un financiamiento para remodelar su casa.
No obstante, para masificar este sistema más allá de Miraflores, la Municipalidad Metropolitana de Lima aprobó en diciembre de 2014 la ordenanza Nº 1869, que regula la Transferencia de Derechos de Edificación definida en el Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano. Esta norma permitiría que las empresas que compran el Certificado de Derechos Edificatorios lo ejecuten en cualquiera de los cuarenta y tres distritos que componen Lima, pero como el actual alcalde de Lima, Luis Castañeda, no aprobó el plan urbano, Miraflores es el único lugar en el que se puede aplicar este mecanismo. Por ese motivo, la Comisión de Vivienda del Congreso, en coordinación con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, empezará a debatir desde este mes los proyectos de ley que existen en el Congreso sobre Transferencia de Derechos de Edificación, que permitirán a los vecinos, al margen de la protección del Estado, acceder a un mercado para transferir derechos de edificación, y así alcanzar un financiamiento que permita la conservación de sus inmuebles históricos.
Estas normas, bastante novedosas para Lima, recogen experiencias exitosas en Chile, Argentina, México, Brasil, Colombia y Ecuador. Pero también se inspiran en casos de países fuera de la región, como Estados Unidos, Reino Unido, España y Francia, donde se ha logrado proteger el patrimonio monumental no solo desde el Estado o los municipios, sino también a partir del mismo propietario.
Edificio de Petro-Perú, diseñado por Walter Weberhofer y Daniel Arana.
Alerta San Isidro
El edificio de Petro-Perú expresa los objetivos que tuvo la última dictadura militar. En esa época, mediante un cortometraje de diecisiete minutos, estrenado en 1973 en las salas de cine y titulado “Palanca para el progreso”, el régimen que encabezó el general Velasco ponderó la torre de concreto de veintidós pisos –con forma de pozo petrolero– como el proyecto estatal que iba a convertir la riqueza petrolera en sinónimo de progreso nacional. Como era de esperarse, el régimen militar nunca concretó su propósito, pero dejó para la memoria arquitectónica de las últimas décadas una construcción emblemática. Diseñado por los arquitectos peruanos Walter Weberhofer y Daniel Arana, el inmueble forma parte de una solicitud hecha en las últimas semanas por el alcalde de San Isidro, Manuel Velarde, ante el Ministerio de Cultura. Velarde solicita que veintiún predios de estilo modernista de su distrito formen parte del catálogo de edificaciones que integran el Patrimonio Histórico Inmueble. Entre las casas, casonas y edificios que propone Velarde elevar a la categoría de Patrimonio Cultural figuran obras de los reconocidos arquitectos Paul Linder, Teodoro Cron, Manuel Villarán, Enrique Seoane, José García Bryce, entre otros, quienes diseñaron gran parte de las edificaciones más representativas de los últimos cincuenta años.
Para el alcalde Velarde, esta solicitud representa una alerta para que el Estado active los mecanismos que existen para proteger inmuebles como el Edificio Roma (1949), la Casa Hochkoppler (1950), la Casa Ferreyros (1952), la Casa Kaden (1953), la Casa Toro (1951), el Edificio Nizzola (1965), entre otros, que corren el peligro de ser demolidos para dar paso a torres multifamiliares. Si bien el alcalde aún no ha podido coordinar este esfuerzo con todos los propietarios, quienes se verán afectados por la aplanadora burocrática del Ministerio de Cultura, que exige hasta dieciocho procedimientos para hacer modificaciones o refacciones a un inmueble inscrito en el registro histórico, Velarde buscará promover una normativa similar a la de Miraflores. De este modo, no solo logrará proteger la construcción, sino que le generará un beneficio económico al propietario del inmueble. Según el abogado Elard Dianderas, experto en Derecho Municipal del Estudio Muñiz, se trata de iniciativas innovadoras en el marco de la protección monumental. Pero se necesita que el gobierno reduzca los requisitos que se exigen a fin de hacer refacciones, para que arreglar un baño no represente hacer un trámite que dure dos o tres años.
Para el autor del blog Lima Milenaria, Javier Lizarzaburu, estas iniciativas permitirán no solo que gane la ciudad, sino también los dueños de las casonas. “Estamos muy acostumbrados a creer que tenemos derecho a todo cuando somos propietarios de un inmueble”, explica. “Pero la experiencia de sociedades que han desarrollado reglas para la protección de sus edificios históricos con bastante éxito revela que es posible que todos ganemos”. Por otro lado, si se llega a aprobar una ley en el Congreso que facilite el libre intercambio de metros cuadrados entre propietarios de predios monumentales y constructoras, se podrá aplicar este mecanismo a nivel metropolitano, no solo para proteger inmuebles en San Isidro o Miraflores, sino en el Rímac, Barrios Altos, La Victoria o el mismo Centro Histórico de Lima, en el que los pasos a desnivel parecen ser más importantes que el patrimonio arquitectónico.
La residencial Santa Cruz, en San Isidro.
Artículo publicado en la revista CASAS #241
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Comunicado de la Municipalidad de Miraflores:
Actualmente las ordenanzas N° 387/MM y N° 401/MM, creadas con el objetivo de preservar la memoria e identidad del distrito, mediante la protección y conservación de sus inmuebles representativos, a pesar de encontrarse vigentes se encuentran imposibilitadas de seguir evaluando nuevas solicitudes de acogimiento debido a la entrada en vigencia de la Ordenanza Metropolitana N° 1869, promulgada por Susana Villarán el 23 de diciembre de 2014 (siete días antes de culminar su gestión). La norma metropolitana regula la herramienta de la transferencia de derechos de edificación a nivel provincial, siendo la única que puede otorgar certificados de derechos de edificación; sin embargo reconoce los derechos adquiridos hasta antes de la publicación de dicha normativa.
Desde la entrada en vigencia de las ordenanzas miraflorinas hasta la publicación de la ordenanza metropolitana se acogieron once inmuebles, de los cuales tres fueron catalogados bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, de estos últimos, dos pudieron hacer efectiva la transferencia de sus derechos de edificación, generando recursos económicos para su restauración y puesta en valor. Actualmente se ha terminado la rehabilitación de un primer inmueble y el segundo se encuentra en proceso de restauración (Av. Arequipa 4275 – réplica de Palacio de Gobierno).
19/01/2017
